Werbungskosten bei Vermietungen sind in voller Höhe absetzbar, selbst wenn die vereinbarte Miete nur 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG).
Die 66-%-Regelung gilt aber nur, wenn die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird, und nicht, wenn Räumlichkeiten zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken vermietet oder verpachtet werden. Dann sind die Werbungskosten nur im Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder -pacht abziehbar.
Bei einer verbilligten Vermietung, die nicht dem Marktpreis der ortsüblichen Miete entspricht (66-%-Regel), kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug ganz oder teilweise kürzen. Die Ermittlung einer ortsüblichen Miete gestaltet sich ohne Vergleichswerte oft schwierig.
In einem vor dem BFH entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob eine Vergleichsmietenermittlung anhand statistischer Daten anerkannt werden konnte (sog. EOP-Methode). Dies hätte im Streitfall zu einer Vereinfachung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Miete geführt.
Der BFH verneinte dies. Seiner Ansicht nach ist im Zuge eines Mietpreisgutachtens immer auch ein Blick auf den örtlichen Mietmarkt erforderlich. Die EOP-Methode könne dies nicht leisten. Allerdings könne die Hilfe eines ortskundigen Sachverständigen oder Maklers in Anspruch genommen werden. Eine höhere Unsicherheit in der Bewertung muss nach Ansicht des BFH in diesen Fällen dann hingenommen werden.
Hinweis: Das Urteil eröffnet dem Steuerzahler Spielraum, die ortsübliche Miete darzustellen. Grundsätzlich trägt das Finanzamt die Feststellungslast für den Nachweis einer schädlichen verbilligten Vermietung.