Vor allem in Ballungsräumen ist bezahlbarer Wohnraum knapp. Um durch Sonderabschreibungen steuerliche Anreize zu schaffen, ist am 28.06.2019 das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus mit folgenden Bedingungen geschlossen worden:
- Baumaßnahmen, die der Erstellung von Wohnraum dienen, müssen aufgrund eines nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige vorgenommen werden. Hierzu zählen auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume. Bloße Renovierungen sind nicht förderfähig!
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen. Die Kosten des Grundstücks bleiben hierbei außer Betracht. Hierzu laufen derzeit noch gesetzgeberische Initiativen, die Obergrenze auf 3.500 € anzuheben.
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren für die entgeltliche Überlassung von Wohnraum genutzt werden. Bei der nur vorübergehenden Beherbergung von Personen ist die Förderung ausgeschlossen.
Wie hoch ist die Sonderabschreibung?
Die Sonderabschreibung kann im Jahr der Herstellung und in den darauffolgenden drei Jahren vorgenommen werden. Pro Jahr kann sie bis zu 5 % betragen. Die reguläre Gebäudeabschreibung von 2 % kann darüber hinaus noch zusätzlich in Anspruch genommen werden.
Es können so in den ersten vier Jahren ab Fertigstellung des Gebäudes bis zu 28 % des Werts abgeschrieben werden, im Rahmen der regulären Abschreibung wären dies lediglich höchstens 8 %. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf Baukosten von maximal 2.000 € pro m² Wohnfläche begrenzt.
Steuerliche Gestaltungsmodelle
Insbesondere für Privatpersonen bietet die Neuregelung interessante Möglichkeiten. So kann die Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei veräußert werden. Durch die erhöhte Abschreibung in den Jahren zuvor kann hier ein signifikanter Steuervorteil erzielt werden.
Vereinfachtes Beispiel: Herstellungskosten für das Gebäude von 400.000 € bei 150 m² Wohnfläche. Der Preis pro Quadratmeter beträgt somit 2.666 €. Die Grundlage für die Sonderabschreibung sind allerdings höchstens 2.000 € pro Quadratmeter, als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung sind also lediglich 300.000 € zu veranschlagen. Innerhalb von vier Jahren können 60.000 € als Abschreibungsaufwand realisiert werden. Bei einem Steuersatz von 42 % läge der Steuervorteil bei 25.200 €.
Hinweis: Da es hier einige Fallstricke und Unklarheiten (z.B. bezüglich der exakten Definition der Wohnfläche) gibt, sollten Sie sich beraten lassen!